テンポスグループ飲食店支援サービス一覧
出店開業準備
店舗物件
店舗デザイン
厨房用品
求人情報
店舗販促
買取り

居抜きとは


テンポスバスターズの各店舗では、お付き合いのある不動産業者さんから提供された物件概要書を掲示する物件紹介コーナーが必ず設置されています。

そのため、店頭で接客していると「2店舗目を出店したい」「物件を紹介して欲しい」とのご依頼をよく受けます。

そこで家賃や坪数、業態などの条件をお伺いすると、まず「居抜きで!」と第一の条件にあげられるお客様がとても多いのです。

これほどまでに飲食店の開業方法の一つとして定着している『居抜き』ですが、実は、そのメリットを活かすにはコツがあるのです。

実際、年間12,000件の飲食店開業のお手伝いをしているテンポスバスターズですから、「居抜きなのに、余計に開業費用がかかっちゃった」「居抜きなのに工期が伸びてしまった」という失敗事例も多く見てきております。

このページでは「居抜きって何?」「どんなメリットがあるの?」から始めて、居抜きのメリットを徹底的に活用するノウハウまで、すべてご紹介します。
「居抜きなんて知ってるよ」という方も、書籍には書かれていないテンポスバスターズならではの『より良い開業のためのヒント』が必ずございますので、ぜひ一読くださいませ。

居抜きQ&A

Q1:居抜きとは?

居抜きとは、以前の店が使っていた厨房機器やエアコンなどの設備、椅子やテーブルなどの家具、壁や天井・カウンターなどの造作がそのまま残っている物件を指します。

したがって、スナックなどの業態に多いのですが、一通り全て揃っており今すぐにでも開業できるような物件もあります。

一方、厨房機器が全て撤去されて無くなっており、家具やカウンターだけの場合もあります。

厨房機器やエアコンなど付いているとお得な感じがするのですが、実は必ずしもそうでは無いことがあります。。
というのは、居抜きの厨房機器をそのまま使うにしてもクリーニングの費用が発生しますし、故障による修理費用の発生や、場合によっては廃棄費用が発生することもあります。。
エアコンも10年以上前の年式ですと最近の省エネエアコンに比べて電気代が2倍以上かかることがあります。

Q2:造作譲渡料とは?

「居抜き店舗」と言えども、これらの内装や設備が無料で付いてくるとは限りません。
閉店する前オーナーの中には「解体するにも費用がかかるので無料でいいからそのまま引き取ってほしい」と考える方がいる一方で「内装や設備もまだまだ使えるから売りたい」と考える方もおられるからです。。

「造作譲渡」とは、上記のように内装や設備を売買する事を指します。

Q3:スケルトンとの違いは?

スケルトンとは、床・壁・天井・内装などが一切何もない『建物の躯体だけの状態』を指します。
コンクリートが打ちっ放しの状態と理解していただくと良いでしょう。

コンクリートの打ちっ放しの店舗も存在しますが、保健所の指導により少なくとも厨房は天井をつける必要があります。

開業費用がかかるデメリットが想像されそうですが、必ずしもそうではありません。
以前の店とはガラリと違ったお店を作るならばスケルトンの方が安い場合もありえます。

例えば男女共用トイレが一つだけの居抜き物件を男女別にするためにもう一つ新たに設けようとすると区画の大幅な変更や床を掘り返しての上下水の設備工事などの高額な費用が発生します。

Q4:居抜きで開業するメリットとは?

まず、『低コスト』と『工期が短い』ことが挙げられます。
特に内装工事においては細かな建具類が実は非常にコストがかかっており、以前のお店の造作を利用すれば新たに作る費用がかからず開業に関わるコストを削減できます。

スケルトンで開業する場合に比べて半分から1/3のコストで済むとも言われています。

また、新たに工事する箇所が減ることによって工期が縮まり、工事期間中に支払う空家賃も節約できるというメリットもあります。

Q5:居抜きで開業するデメリットとは?

居抜きとは、つまり全てが中古品ということになります。
さらに注意が必要な点は、商品化された中古品、例えばテンポスバスターズのリサイクル商品とは異なり、前のお店が使用していた『そのまま』の機器・設備・造作であるということです。

つまり電気屋さん・ガス屋さんの点検・整備も無く、クリーニング業者の手入れも、保証も付かない中古品ですので故障や害虫の発生といったことも発生しやすいと言えます。

初期投資を劇的に減らすことも可能な一方で、クリーニングや害虫駆除、場合によっては修理や廃棄費用・買い直しなどにより、かえって費用がかかることもあります。

また、以前は別のお店だった場所に新たに開業するわけですから、以前のお店のが撤退した理由が必ず存在しますし、また以前のお店の評判やイメージを引き継いでしまうことがありえます。

以前のお店が15年・20年と地域に根ざした人気店で、高齢化や病気などの理由で撤退したのでしたら何の問題もありませんが、このような例は確かに実在するものの少ないです。

まずは、前のお店の撤退理由を確認する必要があります。

Q6:造作譲渡料の値下げ交渉はできますか?

都心部の物件の造作譲渡料をリサイクル厨房機器や内装工事を行うテンポスバスターズの立場から見ると、機器や設備・家具などの造作の価値よりも遥に高い価格がついている物件情報に驚くことがあります。
つまり、造作の状態や性能だけで決まるわけでは無いのです。

造作譲渡料を決定する要素として大きく3点が存在することが理由です。

1.造作の価値
2.物件の価値(収益力)
3.立地の価値(集客力)

特に3の路面店などの集客力のある立地において、テンポスバスターズのようにリサイクル業者が査定する価格よりも割高な造作譲渡料が設定されていることが多々あります。

その集客力のために是非その物件を取得したいという企業やオーナーが多いことが、その理由です。
このような物件を取得するためには『好立地を買い取る』ために造作譲渡料を支払うという決断も必要になると言えます。

その一方で、造作譲渡料を決定する算定基準が存在するわけではありませんので、交渉によって値下げすることは実は可能です。

居抜きのチェックポイント

「これは!」という物件が見つかったら、管理する不動産会社へ問い合わせて内見させてもらいましょう。
このページでは居抜きを内見する際のチェックポイントを整理します。

ポイント1:内装屋さん・厨房屋さんと同伴で内見すること。

契約する前に、ぜひ内装屋さん・厨房屋さんと一緒に内見することを強くおすすめします。

内装屋さんには開業したいお店のコンセプトとイメージを伝え、厨房屋さんにはメニューや特に使いたい機器を伝えることで数日の内に見積りや図面が入手でき、予算も立てられますし、お店のイメージも明確になります。

また、専門家としての目線でチェックして事前に重要なことを知らせてもらうこともできます。

テンポスバスターズのお客様で、物件を契約してからご来店される方も大勢おられます。
当然、予算を見積もる前に契約してしまっているため予算をオーバーしがちですし、時には、地下の物件を消防設備が無いことを知らずに手付金を支払い、後から高額の消防設備の見積りを見て手付金を捨てたお客様もおられます。

ポイント2:居抜きでなくても借りたい物件か?

居抜きは安いことももちろんですが、少し掃除すればすぐにでも営業できそうな状態に思わず即決してしまいそうになることがあります。

しかし、ちょっと待ってください。
居抜き物件とは閉店したお店の物件です。閉店するからには必ず理由があります。
以前のお店の撤退理由を知る必要があります。

また、今一度『居抜きでなくても借りたい物件か?』と自問自答して、開業したいお店のコンセプトと照らし合わせて,立地、視認性、周辺の競合店、集客の見込みなどをチェックしましょう。

ポイント3:水道・ガス・電気・給排気の容量

居抜きの活用の最重要ポイントともいえるのが、これらの設備。
これらの設備が開業したいお店の条件に合致しているか否かで大きく予算が変動します。
チェーン店の中にも必ず類似の業態の跡地に出店して、これら設備の問題をクリアーしている企業があるほどです。

地中埋設管の都市ガスの場合、ガス容量が足りずに希望する業種が開業できないことがあります。
また、マンション1階の物件で焼鳥屋さんや中華料理店を開業したところ、住民組合から排気のクレームが来て移転せざるを得なくなったお客様もおられます。

このチェックのためにも、ぜひ厨房屋さん・内装屋さんと同伴での内見をおすすめします。

ポイント4:ファサード(店頭)の造作を大きく変更することなくイメージチェンジを図る

ファサードはお店の顔とも言え、新たにオープンしたことを伝えるためにも大きく変更したくなるものですが、この造作変更もコストアップの大きな要因となります。

部分的かつ効果的に装飾を追加したり塗り替えることでイメージチェンジしましょう。
居抜きでの開業のお手伝いに関して実績のあるテンポスバスターズならではのご提案をさせていただきます。

ポイント5:厨房機器のチェック

業務用厨房機器は高額な物が多く、中でも食器洗浄機、縦型冷蔵庫、スチーム・コンベクション・オーブンなどは特に高額です。

また、ガスレンジなどは高額でなくても、重量があるため廃棄・新たに搬入のための輸送・設置費用がかかります。

これらの年式や状態のチェックのためにも、ぜひ厨房屋さん同伴での内見をおすすめします。

居抜きのトラブル事例

『低コスト』と『工期が短い』がメリットの居抜き物件での開業ですが、そのメリットを活用するためにはコツがあります。
このページでは居抜きでよくあるトラブルをご紹介しながら居抜きのメリットを活かすコツをご説明します。

トラブル例1:排気ダクトのトラブル

マンションの1階の物件で特に発生するトラブルです。
煙や臭いのでる焼鳥店、油分の多い中華料理店などで近隣から苦情が来て排気ダクトを屋上まで伸ばすなどの高額な費用が発生したり、移転を検討することになることがあります。

トラブル例2:厨房機器の故障

内見した時には動作していても、いざ開業してから故障することがあります。
このトラブルは完璧に防ぐことはできないものの、厨房屋さんに内見時に機器を見せることで大部分を防ぐことができます。

トラブル例3:電気・ガスの容量不足

以前は軽飲食だった居抜き物件で重飲食を開業しようとする場合に発生することがあります。
地中埋設管の都市ガスの物件の場合、どうしても必要な厨房機器がガス容量の不足のために使うことができず、開業できないこともありえます。

このトラブルも内見時に厨房屋さんに希望を伝えておけば、各厨房機器の電気・ガスの容量を集計した機器リストを作成して内装屋さんと連携して事前にチェックしてもらえます。

トラブル例4:大幅な厨房レイアウトの変更に伴うトラブル

厨房機器のレイアウトを大幅に変更すると排水や水道、ガスの工事が発生します。
広い物件でも客席数を確保するために厨房は狭く作られがちですから、狭い厨房でこれらの工事を行おうとすると一旦、客席側へ厨房機器を逃してやる必要があります。

その一方で、床や壁は比較的に低コストでイメージチェンジを図りやすいため厨房工事と並行して工事されますが、そこへ厨房機器が移動されると工事が中断したり、改装したての壁や床を汚したり傷つけたりすることがありますし、工期が伸び、厨房機器の重量が大きい場合は移動のためのコストも発生します。

トラブル例5:譲渡されると思っていたものが引き渡し時に無くなっていた

譲渡されると思っていたものが引き渡し時に無くなっていたというトラブルもあります。
メーカーからの貸与品であったりリース品であったなどが理由です。
ぜひ物件の契約の前に譲渡される物のリストを作成することをおすすめします。

トラブル例6:高額なリース契約を引き継ぐことになってしまった

メンテナンス付きリース契約の商品を引き継ぐことが条件の物件についてご相談を受けることがあります。
このメンテナンス付きリースの商品の支払い総額が、場合によってはほとんど定価に近いことがあります。

業務用冷蔵庫の実勢価格は定価の3割前後ですので、メンテナンス付きとは言え非常に高額な契約となっており、このようなリース品を引き継ぐよりも、前オーナー・不動産屋さんと交渉して除外してもらい、新たに同年式のリサイクル商品を購入されることをおすすめします。